三大资金流入成主引擎

香港住宅市场反弹动力从何而来？主要有三大资金来源。

首先是本地港股回稳带来的财富效应。最近两年来，恒生指数自低位反弹，部分投资者选择“套股换楼”避险，加速楼市购买力释放。2025年，访港旅客数字已回升至近4990万人次，经济信心增强，进一步支撑了楼市气氛。与此同时，美元贬值亦令港元资产吸引力上升，“买砖头保值”氛围重临。

其次是内地买家持续入市。据美联物业资料，今年2月份，内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）于香港一二手住宅市场的注册量共录得1365宗，按月升约10.4%，已连续12个月超越千宗水平；入市金额则有155.8亿元（港元，下同），按月显著攀升23.1%，亦连续9个月突破百亿关，其中逾六成金额投入一手物业，显示内地买家购买力主要集中于新盘市场。

再次，环球资金亦明显青睐香港。中东危局下，多家国际投行发表报告指出，香港凭借国际金融中心地位、法治环境及背靠祖国的优势，成为全球资产配置的首选避风港。部分中东资本与家族办公室透过香港配置亚太资产，带动豪宅与核心商业物业需求。摩根大通私人银行报告直言——香港房地产正由调整期逐步迈向复苏，更将今年楼价预测由原本升5%至7%，翻倍调升至10%至15%。

新一轮升浪背后原因众多

综合市场分析，香港楼市迎来新一波升浪的原因包含多项利好因素。

首先是地缘政治因素带来机遇。中东大乱之下，资金急切寻求安全资产，香港凭借安全稳定环境脱颖而出。虽然全球经济不确定性不断上升，但本地市场则未受到明显冲击，反而成为避险选择。测量师姚洁凝接受媒体访问时分析指，六大核心维度——利率、政策、土地稀缺、资金流向、宏观经济及地缘政治——共同构建了香港的“护城河”，楼市正处于温和复苏与盘整拉锯的关键阶段。

其次，港府楼市政策调整亦为复苏注入强心针。2024年全面“撤辣”，取消买家印花税（BSD）、额外印花税（SSD）及新住宅印花税（NRSD），统一以从价印花税（AVD）第二标准税率计算，大幅降低非本地居民及投资者入市门槛；2025年财政预算案进一步放宽楼限，400万元或以下物业印花税仅需100元，惠及约15%的成交个案，刺激了“上车”需求。

此外，金管局放宽按揭成数、取消压力测试等措施，降低融资成本。目前，按揭利率已回落至约3.25%至3.5%，远低于早前高峰，供楼负担减轻，“供平过租”现象日渐普遍，促使租客转为买家。供应面亦颇有利，一手新盘挂牌量下降，库存逐步消化，发展商信心回升，积极推盘，带动成交畅旺。

其他因素还包括：利率环境改善，全球减息周期降低借贷成本；土地供应稀缺性确保长期保值，尤其是大学区、铁路沿线及顶级豪宅等；人才引进计划令人口持续增长，支撑居住需求；宏观经济方面，金融业复苏、新股市场活跃，流动资金部分转向房地产市场，等等。

大行齐看好今年楼市前景

展望2026年香港楼市，睇好声音正越来越多。

中原集团创办人施永青早在2025年11月即预言，香港这一波楼市升浪或将维持6年，累积升幅可达85%；及至今年2月，他进一步评论称，即使特区政府在豪宅印花税“加辣”，亦无阻楼市上升动力，并将今年楼价升幅预测由15%调高至约20%。

美联集团主席黄建业则指，今年楼市开局良好，预料全年将“一马平川、稳定上升”，住宅物业有机会连续两年出现“价量齐升”格局。至于楼价，全年预期升幅将超过10%，势创9年来最大升幅，其特别看好中小型单位及大单位新盘。

利嘉阁研究部主管陈海潮分析称，今年私楼落成量预计按年再减8%，连续3年供应递减趋势下，配合利率相对低企、金融市场稳健及购买力持续，预料香港楼价全年可录得15%的升幅。租赁市场方面，空置率已回落至4.3%，反映租用需求炽热，全年租金亦看升7.5%。

摩根士丹利看好今年香港楼市，预计住宅楼价按年可升10%，租金则升5%，正式进入上行周期。此观点基于内地资金涌入（首两月成交按年飙升91%）、高租金回报带来的“正利差”效应，以及人才引进政策带动的刚性需求。

花旗银行同样看好香港楼市，该行将今年楼价升幅预测调升至8%，并预期将进入5至7年的长线上升周期。该行分析指，减息周期、供应稀缺及人才政策是香港楼市升浪的主要动力，股票偏好新地（016）、信置（083）、恒地（012）及长实（1113）等发展商。

概而言之，香港楼市迎来这波阳春市，不仅是住宅价格与成交的反弹，更是信心与资金双重回流的直接体现。环球资金青睐香港，正好反映其作为国际金融中心、亚太金融枢纽的独特价值。在政策支持、经济复苏及外部机遇等利好因素下，香港楼市有望延续正面动能，为投资者与置业者带来新机遇。

启德发展区是香港近年新盘供应重镇，主打港铁沿线、海景单位及豪宅定位，是内地及海外客户最关注的地区之一。

从去岁至今年，香港楼市这一轮“阳春市”来得又急又猛，楼价指数连月反弹，成交量比疫后低谷时翻了几番。楼市背后真正的推手，除了本地刚需客，还有一股悄然涌入的环球资金。IQI香港区域总监李瑞华，便是这波资金潮中一只醒目的“春江鸭”。他以其自身经历，表明环球资金正用脚投票，一致看好香港楼市“钱景”。

李瑞华之前协助港人到大湾区、东南亚置业，如今则利用在当地累积的人脉专门带客来港买楼。港商记者 苏尚 摄

过去十来年，李瑞华主力做“外销”——协助香港人到大湾区、到东南亚置业。2015年起步，先是“专卖”大湾区学区房与商业楼，后来其战线延伸至马来西亚、泰国、柬埔寨，疫情前销情甚是理想，团队甚至扩充至数百人。那时候的他，总爱笑称自己是“一带一路推销员”。没想到风水轮流转，2024年初香港特区政府撤销所有外国人买楼“辣招”之后，香港楼盘忽然变成“抢手货”！他则顺应资金流向，果断转身，利用在大湾区和东南亚累积的人脉，专门带海外客来港买楼。昔日“海外置业顾问”，如今摇身一变成了“香港楼盘大使”。

“跟着资金走”才是王道

“Follow the money（跟着资金走），这是做地产最基本的生存之道。”李瑞华接受港商记者访问时说，相对而言，香港楼市当时在亚太区内尚属“低水位”。美元持续偏弱、中国经济复苏预期升温，加上息口有望持续回落，环球资金开始重新把目光投向香港。他手头的客户名单，从马来西亚、泰国、印尼等国华商及退休人士，到大湾区创业家，个个都想来香港“抄底”。

这些海外买家口味其实很一致，也相当有趣。李瑞华总结出其三大偏好：

第一，偏爱新楼，愈新愈好，最好是即将入伙或现楼，免去漫长等楼的烦恼；

第二，偏爱学区房，启德、何文田这些名校网简直是“吸铁石”，不少东南亚客户一听到就两眼放光，说是要给下一代“香港教育加持”；

第三，偏爱有香港特色的地区，例如愉景湾，那种低密度、海景洋房加会所的感觉，让他们觉得“这才叫真正的香港生活”。

李瑞华自己也笑说，有一回带马来西亚客户去看愉景湾，客人站在露台望着吐露港，激动得用广东话夹杂马来话大叫：“这里风水好过吉隆坡双子塔！”当场就决定锁定两伙。另一位内地客户，则是冲着启德新盘的“国际名校群”而来，签约时还特意穿上唐装，直呼要“入乡随俗”。

曾是“一带一路”急先锋

李瑞华的转型听起来顺风顺水，其实背后靠的是接近40年银行老本行打下的深厚基础。他1976年入银行工作，从最基层做起。及后跳槽另一间银行，短短几年时间就把该行按揭业务从全港双位数排名拉升至前五。同事们都说他“对数字敏感，对人更敏感”，客户一见他就放心把百万贷款交到他手上。

2017年，他成立公司专攻马来西亚市场。那一年，不少行家冷眼旁观，觉得香港人去马来西亚卖楼，根本是异想天开。结果短短数年内，其代理的楼盘销售火爆。

“那时候我们是‘一带一路’的急先锋。”李瑞华回忆，团队不仅卖楼，还帮客户解决按揭、开银行户口、子女就学等一条龙服务。他在银行界累积的人脉，此刻全部变现。马来西亚第二家园计划推出后，不少香港人为子女教育、退休养老而置业，他则把同一套贴心服务反向输出。

“一条龙”服务搬回香港

如今风向逆转，他又把同一套“一条龙”服务原封不动地搬回香港。疫情后，香港楼市低迷时，他就开始留意海外客的动向。2024年楼价开始反弹，他索性把大湾区和东南亚网络全面激活。“以前是香港人出海抄底，现在是海外人来香港抄底，角色对调，但生意模式其实还是一样。”他说得轻松，其实背后却是团队日以继夜改简报、翻译楼盘资料、安排视像睇楼和实地考察。

踏入人生工作的第50个年头，李瑞华的公司现在像一座连接环球资金的“桥梁”。他预计，今年海外买家在香港置业的比例还会进一步上升，尤其是来自东南亚和大湾区的资金。“香港楼市有法治保障、有国际金融中心地位，还有亚洲最透明的交易制度，这些都是硬实力！”他笑言，现在最大的挑战不是找客人，而是要提醒客户：“香港楼虽然看起来低水，但也不是零风险”，务必要做理性配置。

环球资金青睐香港已不是新鲜事，但李瑞华这种带客“华丽转身”的故事，却像一面生动的镜子，映照出香港楼市真正的活力来源——不是单靠政策，也不是靠纯粹炒家，而是一群嗅觉敏锐、敢于转型的专业人士。他们曾经把香港人的钱带出去，如今又把世界的钱带进来。

春江水暖鸭先知。香港住宅阳春市后，会否演变成大繁荣？“资金流向哪里，我们就跟到哪里！”李瑞华的答案很简单：“只要香港继续保持独特的吸引力，这里的楼市风光一定无限好。”