近日，住建部表示，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作。城市体检旨在通过系统性评估，识别城市中存在的各类问题，并为后续优化提供依据。

城市和人一样，是有机生命体，为了健康也需要体检。住建部在国新办新闻发布会上介绍称，目前全国范围内已全面启动城市体检工作。随着城镇化加速，各类“城市病”问题开始显现，尤其是住房安全问题尤为突出。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，我国住宅房龄主要分为几档：一是拥有百年历史的老破危旧房；二是超过50年使用寿命的房子；三是接近50年寿命的住房，如建于1975年左右的小区；四是1980年以来的住房，房龄普遍超过30年。

克而瑞数据显示，截至2024年，我国城乡住房总建筑面积已超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%。从市场需求看，我国建筑修缮市场规模已突破万亿，未来五年建筑体检相关从业人员预计达50万人。

房龄超30年的老旧住宅，建筑材料的最佳使用期已过，经长期风吹雨淋，普遍存在外墙皮脱落、保温层失效、墙壁开裂等问题。部分房屋因水管破裂导致墙壁渗水，管道锈蚀、电线老化也会引发漏电风险。从房屋结构看，房龄较老的楼体可能出现墙体裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题，根据鉴定情况可分为损坏房、严重损坏房和危险房。相关衍生的问题还包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等。

除了住宅楼体，对城市健康的衡量还涵盖小区、街区、城区等层面。早在2019年，住建部便确定了沈阳、南京、厦门等11个城市作为全国首批城市体检试点城市。2023年底，住建部发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，明确要求地级及以上城市全面开展城市体检工作。

政府主导+多元筹资是当前城市体检的主要模式。住建部文件显示，城市体检工作要坚持政府主导，建立由住房城乡建设部门牵头，相关部门、区、街道和社区共同参与，第三方专业团队负责的工作机制。此外，政府通过中央财政专项补贴、地方配套资金及专项债支持等方式推动城市体检工作。同时，商贷、超长期国债等融资方式也在探索中。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前城市体检主要还是依靠政府出资，但因政府资金有限，体检范围主要包括老旧小区、公租房等。部分地区也试点通过房屋保险解决资金问题。

查阅住建部发布的《城市体检基础指标体系（试行）》发现，当前的城市体检涉及住房、街区、城区等方面。住房体检的核心指标包括筛查存在结构安全隐患、管线管道破损的住宅数量，以及需要进行适老化改造的住宅数量。

在社区层面，重点筛查未达标配建养老服务设施、婴幼儿照护服务设施、停车泊位缺口数、公共活动场地不足、未实施物业管理的小区数量。街区层面则重点关注公园绿化活动场地服务半径覆盖率、老旧街区更新改造数量等。城区层面则聚焦黑臭水体数量、绿色建筑占比、保障性住房占比、房屋市政工程安全生产事故数等。

城市体检的目的是服务于城市更新。2025年5月15日，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出要推进城镇老旧小区整治改造，包括燃气等老化管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道，支持有条件的楼栋加装电梯。同时，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造。

目前，老旧小区及危房除了加固修缮，原拆原建也是方向之一。严跃进表示，原拆原建适用于结构严重老化、安全风险极高的小区。李宇嘉认为，随着1980到2000年建设的小区相继进入“中老年”阶段，大量住房因配套设施落后、结构安全隐患突出，将被陆续认定为C、D级危房。这部分住宅产权关系相对清晰，“原拆原建”有望成为未来危旧房屋改造的主要路径。

中指研究院研究总监吴建钦指出，“原拆原建”模式具备一定可行性，主要在于建造成本较低，项目运作更容易实现平衡，居民也可获得居住空间变大、购买新增面积价格优惠、政府提供补贴等实质性好处。例如，武汉青山区住宅合作社模式、衢州江山市永安里小区原拆原建均通过建设余量住宅、市场销售用于平衡建设成本。

不过，该模式也存在一定挑战。吴建钦表示，一是需要业主自筹一部分资金，相较于传统的拆迁补偿，居民有一定抗性；二是原有业主户型多样化，利益协调难度较高；三是部分地区对住宅增容的限制较大，资金平衡困难。

对此，业内建议从金融、财税、土地等多方面发力，助力更新工作。吴建钦认为，未来应完善针对不同类型、不同实施主体、不同阶段、不同模式的城市更新项目的金融支持政策。严跃进表示，在金融支持政策上，可研究出台专项贷款管理办法，明确贷款条件与风险管控标准，尤其是对原拆原建的用户，可以建立“前5年免息，后续计息”等贷款模式，相关装修资金也可以纳入贷款体系。

在财税激励方面，可探索政府引导、市场运作的投融资模式，鼓励民营企业参与特许经营，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力。例如，鼓励物业企业专门围绕此类新的原拆原建小区，落实统一的服务等。